Pandemia a rynek nieruchomości

Jakie są skutki wstępnego okresu stanu zagrożenia epidemicznego na rynku nieruchomości i co o nowej sytuacji sądzą specjaliści rynku nieruchomości - eksperci Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Jak poradzą sobie przedsiębiorcy i inwestorzy?

Katarzyna Lebiedź: Sytuacja kryzysowa zaczyna się właśnie wtedy, kiedy kończą procedury, dotychczas działające mechanizmy i ustalenia. Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, na którą w zdecydowanej większości nie byliśmy w ogóle przygotowani. Jak w każdym kryzysie, na początku pojawia się chaos. Celem jest go ograniczyć i zbudować nowe ramy funkcjonowania. Od dojrzałości i profesjonalizmu firmy zależy, jak szybko zaplanowane zostaną konkretne działania.

Prognozy na temat „co będzie z rynkiem nieruchomości po uspokojeniu się pandemii” zaczynają się mnożyć jak króliki w Australii. I jak zwykle w takich sytuacjach, każda z opinii inna i wieszcząca inne scenariusze. Tymczasem prawda jest taka, że absolutnie nie można jednoznacznie stwierdzić, co będzie, czyli: jak długo rynek pozostanie w „zawieszeniu”, co będzie z cenami poszczególnych segmentów po wygaszeniu epidemii oraz kiedy to nastąpi. Czy i do jakiego poziomu spadną ceny, czy klienci będą chcieli sprzedawać, czy może zechcą się od transakcji powstrzymać i czy kupujący będą w ogóle zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości.

To, co w chwili obecnej możemy zauważyć, to spore zachwianie, czy wręcz załamanie segmentu najmu krótkoterminowego. Jest to absolutnie naturalna konsekwencja wstrzymania ruchu turystycznego, zamknięcia granic niektórych państw objętych epidemią, odgórnie rekomendowanej kwarantanny, czy też zakazu opuszczania miejsca zamieszkania. Geometryczny wzrost zachorowań w poszczególnych krajach uruchomił też spiralę strachu, stąd tak liczne rezygnacje z już zarezerwowanych i zaplanowanych wcześniej urlopów czy wyjazdów. To wszystko znalazło natychmiastowe odbicie właśnie w rynku hotelowym, turystycznym i w tzw. najmach krótkoterminowych. Klienci masowo odwołują wcześniej dokonanych rezerwacji, i dopóki sytuacja zdrowotna nie tylko w Europie, ale na świecie się nie uspokoi, najem krótkoterminowy raczej nie ma szansy na szybką rekonwalescencję. Rynek sprzedaży, na ten moment, działa na zasadzie bezwładności, ponieważ aktualnie finalizują się transakcje zainicjowane jeszcze przed wybuchem epidemii. Jest nieco trudniej, ponieważ urzędy są pozamykane i wydłuża się procedura uzyskania dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego. Tym samym wydłużają się terminy finalizacji umów. A jednak te umowy są zawierane. Kancelarie notarialne – z nielicznymi wyjątkami – pracują.

Pojawiają się problemy związane z kredytowaniem zakupu nieruchomości, ponieważ niektóre banki wstrzymały przyjmowanie nowych wniosków kredytowych. To zaś zdaje się być powiązane z zapowiedzią „wakacji kredytowych” dla kredytobiorców już zadłużonych. Miejmy nadzieję, że to chwilowe zawirowanie i że niebawem sytuacja ta się unormuje. Kupujący zaś, jak na razie, wciąż interesują się ofertami, zwłaszcza atrakcyjnymi cenowo lub lokalizacyjnie i kontynuują poszukiwania pomimo niezbyt korzystnych, jak mogłoby się wydawać, warunków. Mamy wrażenie, że spora grupa inwestorów zorientowana jest na ulokowanie kapitału właśnie teraz i właśnie w nieruchomościach. To dobry sygnał dla sprzedających, ponieważ oznacza to, że rynek nieruchomości nie zamarł i jakiś czas z pewnością tak pozostanie.

Katarzyna Lebiedź, właścicielka Lebiedź Nieruchomości, autorka i trenerka szkoleń dla branży nieruchomościowych, autorka analiz i opracowań dotyczących rynku nieruchomości, cyklicznie ukazujących się w mass-mediach.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wojciech Kuc: Trudno powiedzieć, jaki dokładnie będzie wpływ pandemii na rynek nieruchomości. Mamy do czynienia z sytuacją niecodzienną. Trudno ją porównać do czegoś, co już nas wcześniej spotkało. Ale jeśli w 80 procentach ludzie się zatrzymali, ograniczyli w swoich potrzebach i podejmują tylko niezbędne działania, zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny odczuje to boleśnie.

Zakładam, że będzie ruch cenowy w dół, ale oczywiście nie wszystkie nieruchomości stanieją. Dobre lokalizacje w dużych ośrodkach utrzymają dzisiejszy poziom cen, gorsze lokalizacje w przestarzałych budynkach stanieją na pewien czas, by potem dojść do cen dzisiejszych. Póki jesteśmy w trakcie kwarantanny, trudno powiedzieć coś bardziej konkretnego. Jednak z faktu zamknięcia granic, niezbyt dużej mobilności społeczeństwa, śmiało można wysnuć hipotezę, że i rynek nieruchomości na pewien czas stanie. Szczególnie najem krótkoterminowy. Ostatnio większość nieruchomości kupowali inwestorzy - kto ich teraz namówi na kupowanie, jeśli nie mają pewności, co do zasiedlenia swoich nabytków? Być może na skutek tąpnięcia w gospodarce niektórzy będą musieli zawiesić wynajem albo przesunąć płatności.

Może być i tak, że ci, którzy zaliczą głębokie straty, będą chcieli szybko sprzedać swoje inwestycje, żeby spłacić rosnące zobowiązania. Jednak w okresie sytuacji nadzwyczajnej, nieruchomości są trudno zbywalne - jak ktoś będzie potrzebował pieniędzy, zwłaszcza dotyczy to osób, które wzięły kredyt, będzie musiał schodzić z ceną w dół. Spodziewam się sytuacji granicznych - raty w końcu płacić trzeba.

Już teraz klienci nie chcą oglądać mieszkań. Zresztą namawianie ludzi, by wizytowali nieruchomości, szczególnie zamieszkane, byłoby co najmniej, nierozsądne. A wiadomo, kupuje się oczami. Zdjęcia czy wirtualne prezentacje są tylko wstępem, by zainteresować ewentualnego klienta. I nawet jeśli klient kupiłby coś, co zobaczył w internecie, musi zjawić się na podpisaniu transakcji w biurze notarialnym.

Wygląda na to, że reakcją na pandemię, może być ucieczka z miasta. Mieszkanie w oddaleniu od sąsiadów, w osobnych obiektach, przy dobrze rozwijającej się infrastrukturze drogowej, może z powrotem nakłonić ludzi do szukania nieruchomości w okolicy większych ośrodków.

Myślę jednak, że nie ma powodów do paniki, choć z pewnością życie po epidemii będzie wyglądało inaczej. Inaczej będziemy myśleć. Inaczej podchodzić do decyzji życiowych. Inaczej będziemy patrzeć na pieniądze. Może już nie będą takie ważne.

Wojciech Kuc, właściciel biura obrotu nieruchomościami Investor w Warszawie, pośrednik, były prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i były prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Leszek Hardek: Dzisiaj ciężko powiedzieć coś konkretnego na temat wpływu pandemii na rynek nieruchomości, a to dlatego, że wszystko zależy, jak długo świat będzie się borykał z tym problemem: jak długo będzie trwał stan epidemiczny w Polsce, jak długo będą zamknięte granice, jak długo nie będą działały firmy, kiedy ruszymy z produkcją. W skrajnym przypadku obecna sytuacja może się przełożyć na potężny kryzys gospodarczy, większy niż po 2008 roku. Wszyscy chcemy jednak wierzyć w ten lepszy scenariusz - po miesiącu sytuacja zostanie opanowana i wszystko powróci do normy.

Nie można mówić o rynku nieruchomości jako jednolitym tworze - wszystko zależy od segmentu, jaki poddajemy analizie. Być może łatwiej będą mieć deweloperzy bo jeśli nie uda im się sprzedać mieszkania teraz, nastąpi to trochę później. Na pewno trudniej mają ci, którzy żyją z najmu czy podnajmu, szczególnie mam na myśli najem krótkoterminowy. Już zaczął się wielki problem. Większość rezerwacji została odwołana i póki nie skończy się stan epidemiczny, nie ma szans na poprawę sytuacji.

Duży ból głowy mają dzisiaj zarządcy. Z ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu chorób zakaźnych u ludzi w art. 22.1 "Właściciel, posiadacz lub zarządzający nieruchomością są obowiązani utrzymywać ją w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym (...)". Tylko skąd zarządca może wiedzieć, że ktoś właśnie

odbywa kwarantannę? W takiej sytuacji budynek powinien dla zwiększenia bezpieczeństwa zostać poddany dezynsekcji. I tu zaczynają się schody bo ceny usług firm odkażających pójdą w górę, firmy nie będą działały terminowo i prawdopodobnie nikt nie przewidział w budżetach spółdzielni czy wspólnot takich wydatków. Usługa taka kosztuje min. kilkaset złotych i przeprowadzanie odkażania raz na tydzień, czy nawet co kilka dni, to duże koszty. Pandemia to sytuacja, której jeszcze, jako świat, nie przerabialiśmy, stąd ta powszechna dezorientacja. Inwestorzy nie wiedzą, inwestować czy czekać? Nie bardzo wiadomo, co będzie z kredytami i czy będzie w ogóle możliwość ich spłacania. Są tacy, którzy teraz nie chcą sprzedawać bo mówią, że po kryzysie nieruchomości odbiją, a jeszcze inni, że później będzie taniej.

Leszek Hardek, doradca, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca, ekspert nieruchomości PFRN - ENF. Na rynku nieruchomości od początku lat dziewięćdziesiątych. Autor artykułów i opracowań związanych z zawodem pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy, lokalnego oraz regionalnego rynku nieruchomości do prasy lokalnej i specjalistycznej.