Rzeszowski Rynek Nieruchomości: „Ceny mieszkań do redukcji”

Przysłowie mówi, że „jak nie wiadomo o co chodzi to chodzi o pieniądze”. Opinia publiczna jest zalewana opiniami, że mieszkania drożeją albo, że mieszkania tanieją, albo że ceny pozostają na niezmienionym poziomie. Każdy stara się udowadniać swoją tezę i powołuje się na przykłady. Każdy znajdzie w tych opiniach coś dla siebie. A jak jest w rzeczywistości?

Czy cykl koniunkturalny właśnie się odwraca?

Gospodarka światowa przeżywa niebywałe zmiany, czynniki globalne oddziałują na gospodarki narodowe. Trwa wyścig w pozyskiwaniu surowców, zapewnienia stabilności dostaw w celu ochrony interesów narodowych. Rynek nieruchomości również ulega przemianom. Czynniki zewnętrzne coraz bardziej decydują o jego kondycji. Trwa kryzys światowy i nie jest wiadomo, jak będzie on głęboki oraz kiedy się zatrzyma. Wydaje się, że odwraca się cykl koniunkturalny wobec kombinacji niekorzystnych zjawisk – rosnącej inflacji, wojny na Ukrainie i tąpnięć w gospodarce Unii Europejskiej i Polski.

Pogłębia się stagnacja w Rzeszowie

We wrześniu 2022 r.  jesteśmy w okresie stagnacji na rzeszowskim rynku nieruchomości. Dobitnym tego przejawem jest bardzo wysokie ograniczenie popytu i podaży. Rynek wtórny jedynie sporadycznie proponuje nieruchomości, najczęściej po zawyżonych cenach, na które nie ma nawet zapytań. Brakuje też transakcji. To charakterystyczny obrazek rynku w Rzeszowie. Podobnie jest z wynajmem mieszkań, chociaż tutaj mamy do czynienia ze stopniowym spadkiem cen w porównaniu z pierwszym kwartałem tego roku. Nie ma szturmu studentów ani odpowiedniej oferty mieszkań. Rynek lokalny  jest coraz bardziej rozchwiany.

Dominuje wyczekiwanie i apatia

Większość chętnych do kupna czeka na obniżki cen i poluzowanie kryteriów bankowych niezbędnych do zaciągnięcia kredytów hipotecznych. To jednak nie następuje i należy już się poważnie zastanowić, co robić dalej. Spada optymizm i zainteresowanie nieruchomościami.

Problemy z płynnością finansową

Problemy zaczynają mieć osoby i firmy, które zaciągnęły kredyty i nie stać ich na spłatę coraz wyższych rat, co jest efektem kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej podwyższających stopy referencyjne NBP. Zaczyna się nakręcać spirala inflacyjna w związku z działaniami osłonowymi państwa. Kredyt hipoteczny w rodzimej walucie postrzegany dotychczas jako bezpieczny, stał się elementem wysokiego ryzyka. To musiało odbić się na rynku we wrześniu.

Raport AMRON-SARFIN nie pozostawia złudzeń

Raport  AMRON-SARFIN za II kwartał 2022 roku rzetelnie opracowany na podstawie akcji kredytowej banków i odzwierciedlający stanowisko Związku Banków Polskich wyraźnie wskazuje, że rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce w porównaniu do roku 2021 ostro hamuje. To spadek aż o 43,70%. Charakterystyczne jest również to, że liczba nowo udzielanych kredytów okazała się niższa od liczby kredytów spłaconych w tym okresie. Pokazuje to wyraźnie, gdzie lokowane są środki, być może wcześniej przeznaczone na dalsze inwestycje. Ze statystyk widać wyraźnie, że deweloperzy rozpoczęli w II kwartale 2022 wiele nowych budów, wzrost o 24,65% i uzyskali o 19,30% więcej nowych pozwoleń na budowę w porównaniu z I kwartałem 2022, co z pozoru zaprzecza doniesieniom o stagnacji rynku. Jednak, jak oceniają eksperci, to odpowiedź na nowelizację tzw. ustawy deweloperskiej, podwyższającej znacznie koszty budowy nowych mieszkań poprzez obowiązkowe odprowadzanie składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.  Te wskaźniki tylko zamazują obraz. Faktycznie, w porównaniu do II kwartału roku 2021 zanotowano spadek rozpoczynanych budów mieszkań o 17,88%. To wszystko dotyczy efektów mieszkaniowych na lata przyszłe, a termin ukończenia tych rozpoczętych inwestycji może być długi. Deweloperzy nauczeni doświadczeniami lat poprzednich wiedzą, jak się zachować, aby wyjść na prostą. Dlatego trudno jest jednoznacznie powiedzieć, że nastąpi załamanie rynku nieruchomości. Jak zaznacza prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, cechą szczególną rynku jest też dezinformacja gospodarcza, prorokująca szybkie załamanie oraz z drugiej strony nadmierny optymizm. Jest to wynik gry interesów grup zainteresowanych. Jedni chcą zarobić na załamaniu rynku , drudzy na utrzymaniu status quo.

Rynek wtórny – ceny odstraszają

Dobrym odzwierciedleniem faktycznych tendencji jest rynek wtórny - płytki i mniej zorganizowany od rynku pierwotnego. O ile deweloper może sobie pozwolić na spowolnienie, a nawet wstrzymanie inwestycji, o tyle sprzedaż mieszkań używanych często nie może dłużej czekać. Tutaj mieszkań do sprzedaży i wynajmu jest „jak na lekarstwo”. W ofertach biur nieruchomości można znaleźć tylko mieszkania z górnej półki. Niejednokrotnie ceny odstraszają potencjalnych kupców. W praktyce zamiera ruch, bo klientów nie stać na kupno. Ceny mieszkań używanych to też ogromny rozrzut cen od 6000-12000zł za 1m².  Średnia cena to 7000-8000zł za 1m². Tych mieszkań jednak brakuje.  Sprzedający zachowują się często, jak by nic się nie zmieniło, jak by byli dalej w roku 2021, kiedy kredyty na zakup były bardzo dostępne, a popyt przewyższał podaż. Sprzedają się tylko małe mieszkania, brak jest popytu na domy i duże mieszkania.

Uruchomienie oszczędności szansą dla rynku

 W większości zakupy dokonywane są z własnych środków. Być może inflacja spowoduje trend na zakup nieruchomości z oszczędności i jeszcze większą skalę lokowania pieniędzy w nieruchomości. To może również przyczynić się do wyhamowania tempa inflacji. Warunkiem koniecznym jest jednak obniżenie cen, co w aktualnej sytuacji jest bardzo prawdopodobne. Popyt konsumpcyjny na mieszkania w Polsce jest nadal duży, a ceny najmu mieszkań wysokie. Obserwujemy zjawisko spowolnienia stymulowane dopasowaniem się popytu do ograniczeń podażowych.

Średnie ceny maleją

Wyniki II kwartału b.r. wskazują na znaczne obniżenie się popytu i dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. Wzrosty cen mieszkań na rynku wtórnym to już historia. Porównując ceny mieszkań, utrzymywanie się wysokich ich cen w zestawieniu z dynamiką wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych na poziomie 5,8% za II kwartał, wskazuje na dalszy spadek średnich cen mieszkań. Inaczej mówiąc, przy wysokiej inflacji utrzymywanie się cen na tym samym poziomie sprawia, że cena mieszkań relatywnie spada. Wydaje się, że dalsze obniżki cen na rynku wtórnym są nieuniknione.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości