Jakie wyzwania stoją przed zarządcami budynków w sezonie 2022/23?

Rozmowa z Jackiem Janasem, licencjonowanym zarządcą nieruchomości, ekspertem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

W ramach tarczy solidarnościowej rząd zamraża ceny prądu i wprowadza trzy limity: zużycie do 2000 kWh rocznie (niższy próg); zużycie do 2600 kWh rocznie (wyższy próg) w przypadku gospodarstw z osobami z niepełnosprawnościami; zużycie do 3000 kWh (wyższy próg) dla rolników i gospodarstw z Kartą Dużej Rodziny (w tym i dla seniorów, którzy posiadają kartę i odchowali co najmniej troje dzieci).

Po przekroczeniu limitu cena ma być liczona według nowych stawek z 2023 roku. W 2023 roku prezes URE może zaakceptować podwyżki taryf nawet o 180%. Z obliczeń Rachuneo wynika, że niewiele gospodarstw zmieści się w rządowym limicie.

Przed jakimi wyzwaniami stoją obecnie  zarządcy budynków?

JJ: Po pierwsze - wytrzymać krytykę i pretensje ze strony mieszkańców, że tak dramatycznie wzrosły ceny nie tylko energii, ale i  wszystkich innych opłat eksploatacyjnych lokali. Przed nami zima i już wiemy, że rachunki będą bardzo wysokie. Co prawda, na wieść o rosnących kosztach, wspólnoty mieszkaniowe przypomniały sobie, o czym mówiliśmy 10 lat temu, czyli żeby zacząć oszczędzać, żeby w jakiś sposób modyfikować źródła odbioru energii. Nic dziwnego, że teraz mamy presję, żeby inaczej  programować automatykę kotłów grzewczych, sprawdzać węzły, żeby założyć instalację fotowoltaniczną, czy wymienić wszystkie żarówki na ledowe. I tak jak w przypadku haseł proekologicznych, w kwestii oszczędzania odzew był niewielki, tak argument ekonomiczny jest dużo bardziej sugestywny. Zarządcy mają przed sobą zadanie zminimalizowania tak wysokich kosztów. Tyle tylko, że ich zmniejszenie generuje na wstępie duże nakłady inwestycyjne na  modernizację.

Jesteśmy na chwilę przed sezonem zimowym. Co się da zrobić w tak krótkim czasie?

JJ: Zależy, z jakiego poziomu startujemy. Jeżeli mamy węzeł, którego nikt nie regulował przez ostatnie 10 lat, to być może owa regulacja wystarczy, by zaoszczędzić 10-15 proc. energii cieplnej, być może przy energii elektrycznej wystarczy zastosować dławiki kompensujące energię bierną  i skorzystać z usług fachowca, który podpowie, jak drobnymi nakładami zmniejszać koszty. Samo zatrudnienie profesjonalisty, który potrafi dostosować dla nieruchomości  odpowiednią taryfę i  moc zamówioną już generuje 15 proc. oszczędności. Niektóre wskazania można zrobić prosto i praktycznie bezkosztowo, czyli wspomniana regulacja czy też zmiana taryfy.  Ale jeśli dotychczas wszystkie te lekcje zostały już odrobione, mamy prawidłowo wyregulowany węzeł, prawidłowo podpisane umowy, to sytuacja jest trudniejsza. Można oczywiście wymienić wszystkie punkty świetlne na ledy,  ale to duży nakład środków i czasu.

Dlaczego zatem wcześniej mieszkańcy nie wymuszali takich działań - w końcu każdy chce płacić mniej?  

JJ: Jeżeli coś nie jest szczególnie drogie, to nikt nie jest zainteresowany oszczędzaniem. Jeżeli woda kosztuje w Warszawie 9,85 zł za metr sześcienny(czyli 0,98 gr za litr), to komu opłaca się oszczędzać ? Wcześniej koszty energii były względnie tanie, wobec tego nikogo nie obchodziły oszczędności. Kiedy koszty skoczyły z 300 zł za megawatogodzinę na 1000, to musiało podziałać na wyobraźnię. Jest też różnica w szybkości zwrotów - dawniej koszt żarówki ledowej zwracał się po miesiącach czy latach, a obecnie kiedy energia bardzo  zdrożała i równocześnie ceny żarówek nie wzrosły, jest o co się bić.

Jedna piąta energii elektrycznej w Europie jest wytwarzana przez elektrownie gazowe, więc siłą rzeczy spadki podaży na skutek ograniczeń dostaw gazu przez Rosję, prowadzą do wyższych cen. Dlatego część krajów UE już wprowadza przepisy dotyczące oszczędzania energii. Jak informuje "Gazeta Prawna", Rząd Danii ogłosił program ograniczenia zużycia energii, w ramach którego od 1 października w budynkach użyteczności publicznej temperatura ma zostać obniżona do 19 stopni Celsjusza (oprócz szkół, szpitali i domów opieki).  Węgierski rząd z kolei nakazał instytucjom państwowym, w ramach programu oszczędzania energii, zmniejszenie zużycia gazu o 25 proc.. Temperatura ogrzewania w budynkach administracji publicznej będzie zmniejszona do 18 stopni Celsjusza. Czy w Polsce można odgórnie ograniczyć temperaturę do 19 stopni, jak to się dzieje w innych krajach?

JJ: Wszędzie tam, gdzie państwo czyli my, w pewnym stopniu dopłacamy do energii, ograniczenia w jej zużyciu są zasadne. Jeżeli ktoś chce mieć wyższą temperaturę niż ta, która zostanie ustalona, to powinien płacić więcej.

W Polsce wszystko zależy od tego, jak się zada pytanie. Jeśli tak:  czy zgodzi się pani, żeby maksymalna temperatura w pani mieszkaniu wynosiła 19 stopni, to zapewniam, że pojawi się duży opór. Zarządzam budynkami, w których mieszkają niezbyt zamożni ludzie i proszę mi wierzyć -  mam przypadki, gdzie ludzie w minimalnym stopniu zużywają energię i wodę. Nie mówią o obniżaniu temperatury w imię ekologii, czy podporządkowaniu się  kolejnym zarządzeniom, po prostu nie stać ich na utrzymywanie wyższej temperatury.

A jak regulowana jest sprawa mieszkań, które potrzebują zasilania w ciepło na różnym poziomie. Mam na myśli fakt, że np. mieszkania środkowe często ogrzewane są przez lokale z dołu i z góry...

JJ: Od grudnia tego roku wprowadzony jest ustawowy wymóg posiadania regulaminu rozliczeń, który uwzględnia nierówną potrzebę grzania w poszczególnych mieszkaniach. Wiadomo, że ciepło idzie do góry, środkowe mieszkania nie muszą być tak ogrzewane jak szczytowe, czy te znajdujące się pod dachem. Kiedy nie było liczników dla każdego mieszkania, stosowano podzielniki kosztów i stosowne regulaminy np. właściciel szczytowego lokalu płacił 60 proc tego, co inni mieszkający w środkowym miejscu budynku.

Jaka jest obecnie praktyka?

JJ: Regulaminy rozliczeń nakazują podział kosztów, ale nikt nie zabroni wspólnocie rozliczać kosztów według liczników, mimo że nie jest to sprawiedliwe. Żeby dobrze określić współczynniki kosztowe, trzeba zatrudnić fachowca. Kiedy mamy wspólnotę, która liczy na przykład 80 lokali, musimy po pierwsze zatrudnić audytora energetycznego. On wskaże, które mieszkanie korzysta z energii sąsiada, a które oddaje energię sąsiadowi. Ale jego praca kosztuje i to niemało, dlatego  wspólnoty rezygnują z takiego wydatku. Pytają, czy ma nam to przynieść jakiś zysk jako wspólnocie? No chyba że w zarządzie jest ktoś, kto mieszka na strychu... Poza tym uchwały we wspólnotach mieszkaniowych podejmuje się większością głosów. Z pewnością jest mniej niezadowolonych, ponoszących wyższe koszty, w porównaniu do tych, którzy korzystają na położeniu lokalu w budynku.

Wielkie podwyżki już stały się ciałem. Jak radzą sobie ludzie?

JJ: Tam, gdzie wspólnoty umawiały sie z PGNiG na stałą cenę na określony czas, sytuacja nie wygląda na razie tak dramatycznie. W innych przypadkach jest gorzej. Dla porównania - w jednej ze wspólnot w styczniu 2021 cena za dostawę gazu do kotłowni wynosiła - 4800 zł, a w rok później w styczniu 2022 to było już ponad 16 tys., przy mniej więcej podobnym zużyciu. Po wejściu przepisów ministra Sasina, dających możliwość zakupu gazu przez wspólnoty mieszkaniowe po cenach regulowanych jak dla odbiorców indywidualnych było już to 6600 zł w lutym, w marcu 4200 zł.

Obecnie wiele będzie zależeć od niezależnej od rządu i od społeczeństwa pogody. Jeżeli zima będzie łagodna to zużycie energii będzie kosztować mniej. Można oczywiście ocieplać okna, obniżać temperaturę w pomieszczeniach, szukać innych sposobów na zmniejszanie kosztów, ale wiadomo, że taniej już niestety było.